Por qué es importante avaluar la propiedad raíz
El avalúo de una vivienda es una determinación imparcial del valor justo de mercado de la misma por parte de un tercero con formación profesional para la tarea. Es decir, es una oportunidad para que alguien que no está personalmente involucrado en la venta de la casa para que de una verdadera tasación del valor de la casa.
¿Cómo se determina el valor de una vivienda?
Para llevar a cabo la tasación, el avaluador -con la certificación adecuada- se desplazará a la vivienda para realizar una visita. La RESOLUCIÓN NÚMERO 620 DE 2008 (23 septiembre 2008) establece los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997.
Esta persona inspeccionará la propiedad basándose en una serie de factores, entre los que se incluyen: el estado exterior e interior, el tamaño del lote, las mejoras que el vendedor haya realizado en la casa, así como las renovaciones o adiciones existentes.
Además de la visita al lugar, otro factor para determinar el valor de su tasación son los comparables disponibles, o propiedades similares que se han vendido en la zona recientemente. Esto con el fin de ajustar el valor de su nueva vivienda en función de su estado en comparación con la competencia.
¿Por qué es importante obtener una tasación?
Una valoración es importante porque protege su inversión ya que a partir de este se obtiene el valor comercial real del inmueble. Esto le garantiza que, como comprador, no pague más de lo que realmente vale la casa. Está ahí para evitar que el valor de la vivienda aumente más allá de los límites viables.
También es clave a la hora de hacer una transacción inmobiliaria. Actualmente un banco sólo le concederá un préstamo hasta el valor justo de mercado de la vivienda. Por lo tanto, si la tasación es inferior al precio de compra, el prestamista sólo podrá concederle un préstamo por su valorización.
Procedimientos para avalúos en Colombia
De acuerdo a la Resolución número 620 del 2008 estos son los métodos para los avalúos de acuerdo a la Ley 388 de 1997. Textualmente:
Método de comparación o de mercado
Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial.
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Método de capitalización de rentas o ingresos
Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial de un bien, a partir de las rentas o ingresos que se puedan obtener del mismo bien, o inmuebles semejantes y comparables por sus características físicas, de uso y ubicación, trayendo a valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de capitalización o interés.
Parágrafo. Se entiende por vida remanente la diferencia entre la vida útil del bien y la edad que efectivamente posea el bien. Para inmuebles cuyo sistema constructivo sea muros de carga, la vida útil será de 70 años; y para los que tengan estructura en concreto, metálica o mampostería estructural, la vida útil será de 100 años.
Método de costo de reposición
Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno.
Para ello se utilizará la siguiente fórmula:
Vc = {Ct – D} + Vt
En donde:
Vc = Valor comercial
Ct = Costo total de la construcción
D = Depreciación
Vt = Valor del terreno
Parágrafo. Depreciación. Es la porción de la vida útil que en términos económicos se debe descontar al inmueble por el tiempo de uso, toda vez que se debe avaluar la vida remanente del bien.
Existen varios sistemas para estimar la depreciación, siendo el más conocido el Lineal, el cual se aplicará en el caso de las maquinarias adheridas al inmueble. Para la depreciación de las construcciones se deben emplear modelos continuos y no los discontinuos o en escalera. Deberá adoptarse un sistema que tenga en cuenta la edad y el estado de conservación, tal como lo establece Fitto y Corvini, para lo cual se presentan las ecuaciones resultantes del ajuste para los estados 1, 2, 3 y 4.
Método (técnica) residual
Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo. Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la factibilidad comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender lo proyectado.
Parágrafo. Este método (técnica) debe desarrollarse bajo el principio de mayor y mejor uso, según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más rentable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la combinación de intensidades que permita obtener la mayor rentabilidad, según las condiciones de mercado.
Conocer el valor de sus bienes inmobiliarios es de vital importancia. Si quieres hacer tu avalúo solo debes solicitarlo haciendo clic aquí, digitar tus datos de contacto y nuestros profesionales realizarán el respectivo avalúo. Obtendrá su avalúo certificado en un informe en las próximas 48 horas.
